昨天赶在下班前，可能你也看到了这个消息

内容不长，重点是这两句：

► 自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数

► 受赠人应符合国家和本市住房限购政策

房产赠与就是指房主把自己的房子无偿转让给受赠人，也就是说，从7月24日起，如果想通过赠与转让房产

► 5年内仍记入赠与人拥有住房套数

► 而且受赠人也限购

这两句话放在如今的购房市场会有怎样的影响，一定不是简单的字面上那么而已

大家要认真看

首先，分析下这个政策

说一个我身边的案例

我朋友和妻子共有一套房产，然后两人各自名下还有一套房

积分摇号政策后没多久，这两人将自己的房子分别赠与各自父母，然后又卖掉手**有的那套房，就成了上海无房户...然后去摇新房

也就是说，购房者会将手中的房子转给其他人变成无房户，再进入新房赛道，而且变无房户的方式也是五花八门

有赠与的，也有这种下名字的

于是他们就是以家庭为单位、上海户口、上海无房、当前无房，且5年内无购房记录的“刚需家庭”了

基础的60分就有了，这时候再加上社保积分，这位同事家交了160个月的社保，最后76分

然后还有一种反着来的

清空父母名下的房子，然后用父母名义买房，因为算社保年限，是以家中年限最高的那个人，于是，我们就眼见一个新名词诞生：

社保巨子

在浦东金桥的一个项目群里，销售发了一份名单，这里面是88位购房者的积分情况

其中22个人是在70分-84分，占比25%，也就是说每4个摇号者中，就有一个是70多高分，而且这里面还有一位，是满分84分

但我们回顾下新房积分摇号政策本身

积分的参考条目是：有无房屋、有无购房记录，是否以家庭为单位

这里释放出来的信号是，上海针对一手房最大的倾斜方向就是无房家庭，所以社保巨子的出现，显然有悖于调控初衷

所幸，这件事也止于2021年1月，7月23日限购和赠予资格也关上，今天开始就别想通过房屋赠与来变成无房户了

让无房户的抬头完全落位真正的无房户

所以很多人朋友圈说的就是：这个政策补上了上海最后一个漏洞

其实也真的如此

但其实昨晚的调控是1 2

其实昨晚的调控动作并不只有“赠与”这块，还有两个“分支”

第一件事，银行方面也有动作

房贷利率都提高了，首套5%，二套5.7%，以网签为准，付了定金没网签的今天就是这个利率来

那利率调整前后有什么差别，中介小哥帮我算了笔账

按照500万的首套购房计算，贷款325万，30年的月供

按照原利率，月供16758元，按照现利率，月供17446元，算下来，贷款30年总利息多支出26万

贷款利率提升，必然增加买房成本，尤其是这里的二套

还有一件事，是关于维修基金的问题，这是其实之前好多人都会忽略的地方

业主如果想要出售房子，需要提前结清物业费维修基金，在过户交易前，又多了一个小步骤多了一笔支出

所以两件事放在一起来看，就是在增加购房支出以及购房步骤

除此之外，其实还有第三件事还在中介内部层面酝酿

昨天下午6-7点，链家中介门店内部会议，通知了我们今天说的这几件事，同时还说了一下核验价格会和什么挂钩

这个是值得特别关注的

就是我们的银行放贷的标准，到底是围绕着那个价格来的，如果网签合同根据核验价来，那么核验价也就直接干预了银行放贷

这也同样会对二手市场的交易产生直接的影响

已经有客户和我表示，他看中的房子因为要一次性付款从而选择降低总价退而求其次了

我们来做一个串联

可以看到关于“赠与”的管理，实际是给新房积分摇号政策打补丁

而昨晚的这3条政策串联起来，其实是在交易流程、贷款层面、购房资格三个方面分别进行了调控加码

那我们再跳出来一点，把昨晚的3条放到一张更大的图上看，包括但不仅限于：

今年到目前为止，我们眼看着各种楼市调控的不断出台落地发酵，看似没有规律的不间断调控

其实这后面的几大条线各自分工明确，比如说

► 土拍端，溢价率控制在10%

► 交易流程，维修基金、核验房源真实性、二手核验价格

► 贷款流程，提升房贷利率、贷款审核放款流程拉长

► 税费成本，不满五全额增值税

从大的框架来看，就是要稳地价、稳房价、稳预期

然后根据这三个方向，再在各个条线进行不断细化、调整，只是这一切可能比打补丁三个字要主动的多

看上去是哪里有漏洞补哪里，但其实很多调控都是在做“提前预告”

就比如，对中介发布平台的调控，去年12月就已经公布了要进行房源真实性的核验，而在3月对中介发布的调控中，就提到了7月在进行中的二手核验价格

申请贷款也是，从年初的银行三条红线，到上半年贷款速度放慢，再到现在的贷款流程的逐渐冰冻，贷款变严从预告到落地

也就是说，很多调控细枝末节，我们以为是后期补丁，但其实早在**之内，只是时间早晚的问题

然后，政策本身也在观望，比如在落地过程中，遇到社保巨子、***离婚等现象，就会再进一步细化调控规则

大的走向来看，就是要要坚决的稳地价稳、稳房价、稳预期

而且从调控范围，以及调控的时间轴来看，我们可以看到上海楼市在不断释放出一个强烈信号，就是千万不要低估上海调控决心

为什么要这么强调上海的事情

上海楼市真的比我们想象中要大而稳的多

这是2020年的数据

整个上海房地产市场的规模市场过万亿，目前我们听到的所有调控热城，深圳还是杭州，它们的体量和上海的体量差别太大

换句话来说

所有的调控重视程度，上海一定是放在第一位的，所有的调控执行程度，上海也是第一位，特别是针对二手房的赛道

而且这些政策，当其他城市也要进入这个周期的时候，可能就是他们“抄作业”的时候

另外

我希望大家注意一个时间点：7月

因为在补丁的背后，还有国家层面的联合发文的信号

另外

我希望大家注意一个时间点：7月

因为在补丁的背后，还有国家层面的联合发文的信号

甚至还给自己规划了明确的调整时间

三年

所以千万不要以为今年的调控已经结束了，今年是3年的第一年

2020年的7月也是政策出台月

2020年的7月，这个会议上出台了影响行业的一些政策细则

后面到了8月，就有大家熟悉的“三条红线”政策

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

看看如今开发商痛苦的地方，都是来自去年开始对三条红线的明确确定并且彻底执行

所以这次的会议内容，我建议大家真的认真去找来看看

如果以三年为一个目标，后续的7月也值得我们去关注

在这样一个上下半年转折的时候，就是对房地产各种补丁升级的时候

最后的最后

我其实不太喜欢喊口号，但是房地产新周期新玩法确实是正在发生，未来怎么样，有机会后面和大家聊聊，但是当下

所有人都要适应，所有人都要习惯

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